Nên hay không nên siết bất động sản cao cấp?

Nên hay không nên siết bất động sản cao cấp?

Nhiều người trong ngành cho rằng, để cân bằng các phân khúc bất động sản thì nên thuận theo quy luật của thị trường. Việc can thiệp bằng các biện pháp hành chính cứng nhắc sẽ gây khó khăn cho doanh nghiệp và cả người mua. 


Dư luận đang có những ý kiến trái chiều sau khi Bộ Xây dựng có báo cáo gửi Quốc hội, trong đó đề cập đến vấn đề kiểm soát chặt việc cấp phép đầu tư mới các dự án bất động sản, đặc biệt là phân khúc cao cấp, du lịch nghỉ dưỡng, biệt thự.


Siết để giảm tồn kho


Theo lý giải của Bộ Xây dựng, hiện nay nguồn cung của phân khúc cao cấp trên thị trường rất nhiều. Trong khi đó các dự án nhà ở giá thấp, nhà ở xã hội – phân khúc có nhu cầu lớn - lại rất hạn chế.


Theo Bộ Xây dựng, nhu cầu của người mua nhà có mức giá dưới 25 triệu đồng/m2 chiếm từ 70-80% trên thị trường.


Với phân khúc có giá bán từ 25 triệu đồng trở lên chỉ chiếm từ 20-30%, chủ yếu tập trung tại các đô thị lớn.


Cũng theo Bộ Xây dựng, thị trường bất động sản năm 2020 gặp nhiều khó khăn do ảnh hưởng của dịch bệnh Covid-19 khiến lượng thanh khoản và nguồn cung mới đều giảm mạnh.


Trong khi đó, cơ cấu phân khúc bất động sản hiện nay chưa phù hợp. Nhà ở bình dân có nhu cầu cao nhưng số lượng lại không nhiều, trong khi phân khúc cao cấp thì ngược lại.


Do đó, việc siết chặt quá trình cấp phép dự án cao cấp mới sẽ giúp thị trường cân bằng hơn. Sự can thiệp này cũng đồng thời giúp đẩy nhanh quá trình giải phóng lượng hàng tồn kho của phân khúc cao cấp trên thị trường.


Hãy để thị trường quyết định


Chia sẻ với CafeLand, bà Nguyễn Hương, Tổng giám đốc Đại Phúc Land, cho rằng có thể hiểu mục đích tích cực của Bộ Xây dựng là mong muốn hài hoà cung cầu trên thị trường, đồng thời tạo điều kiện cho người thu nhập thấp có điều kiện mua nhà.


Tuy nhiên, bà Hương cho rằng, Bộ Xây dựng không nên dùng các biện pháp, quản lý hành chính cứng nhắc mà nên để cho thị trường tự quyết định.


“Lâu nay, nhiều người vẫn có cái nhìn hơi nặng nền về bất động sản cao cấp, cho rằng đây là phân khúc khiến thị trường lệch lạc, không đáp ứng nhu cầu ở thực. Tuy nhiên, mỗi phân khúc đều có những đối tượng khách hàng nhất định”, bà Hương nói.


Bà Hương ví dụ, nhiều người đi du lịch chỉ ở khách sạn từ 3 sao trở xuống, song cũng có những người chỉ ở khách sạn 5 sao.


Cũng theo tổng giám đốc Đại Phúc Land, việc lựa chọn phát triển sản phẩm cao cấp hay bình dân phụ thuộc vào chiến lược của từng doanh nghiệp.


Ngoài ra, chi phí đầu vào cũng quyết định đến phân khúc. Chẳng hạn ở những vị trí đắc địa, quỹ đất đắt đỏ thì không thể nào làm bất động sản bình dân.


Ngược lại, với những quỹ đất cách xa trung tâm từ 5 -7km có giá đất thấp hơn, đối tượng khách hàng thấp hơn thì doanh nghiệp cũng không thể làm cao cấp mà chỉ phù hợp với phân khúc bình dân.


“Do đó, việc cân bằng cung cầu nên để thị trường tự quyết định”, bà Hương khẳng định.


TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cho biết, trừ khi khu đất là của nhà nước, được chủ trương xây nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp thì buộc doanh nghiệp phải tuân thủ.


Còn đối với các dự án mà đất do doanh nghiệp mua, tự đền bù giải tỏa thì việc lựa chọn phát triển phân khúc nào là tùy vào chiến lược của từng doanh nghiệp.


Nếu dùng các biện pháp hành chính để can thiệp nguồn cung mới của phân khúc cao cấp sẽ có tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản.


Đặc biệt là đối với các chủ đầu tư đang thực hiện các dự án cao cấp tại các khu đất đắc địa. Quá trình cấp phép khó khăn, kéo dài sẽ khiến doanh nghiệp chịu gánh nặng chi phí, mất thời gian, khó có thể triển khai dự án.


Ông Khương cho rằng, để tạo nguồn cung lớn hơn cho phân khúc nhà giá bình dân, đặc biệt là nhà ở xã hội thì cần có những cơ chế, chính sách, ưu đãi hấp dẫn hơn, nhất là khâu thủ tục hành chính cần nhanh gọn, đơn giản.


Nên “nới room” cho người nước ngoài?


Theo Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA), tính đến cuối năm 2019, tổng giá trị hàng tồn kho của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên sàn chứng khoán là khoảng 223.474 tỉ đồng, tăng 38% so với cùng kỳ năm trước.


Có đến 24 doanh nghiệp có giá trị hàng tồn kho trên 1.000 tỉ đồng, bốn tập đoàn tồn kho từ 4.200 tỉ đồng đến 7.397 tỉ đồng. Riêng hai tập đoàn hàng đầu chiếm 63% tổng tồn kho toàn thị trường.


Hội Môi giới bất động sản Việt Nam mới đây cũng đã có kiến nghị cho phép tăng tỷ lệ sở hữu bất động sản của nguời nước ngoài để giảm lượng hàng tồn kho trên thị trường, đặc biệt là ở các dự án cao cấp.


Theo bà Nguyễn Hương, Tổng giám đốc Đại Phúc Land, thế giới hiện nay là thế giới mở, Việt Nam cũng đang thu hút rất nhiều chuyên gia, lao động chất lượng cao từ nhiều nước trên thế giới đến sinh sống và làm việc.


Để yên tâm công tác thì nhóm đối tượng này cần có một chỗ an cư ổn định. Do đó, việc tăng tỷ lể sở hữu bất động sản cho người nước ngoài ở những dự án phù hợp nên được cân nhắc để đáp ứng nhu cầu thực tế của thị trường.


Theo tapchitaichinh